Depuis le 1er janvier 2015, tout copropriétaire en France doit justifier d’une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages qui pourraient partir de son lot privatif. Cette obligation découle de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a modifié en profondeur le cadre juridique de la copropriété. Avant ce texte, un copropriétaire occupant pouvait légalement se passer de toute assurance habitation, ce qui créait des situations de blocage lors de sinistres entre voisins.
Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 : le mécanisme juridique précis
La loi ALUR n’a pas créé un dispositif isolé. Son article 58 a inséré un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. C’est cet article 9-1 qui pose l’obligation pour chaque copropriétaire de souscrire une assurance de responsabilité civile.
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Le texte vise les dommages causés aux autres copropriétaires, aux locataires et aux parties communes de l’immeuble, lorsque le sinistre trouve son origine dans un lot privatif. Un dégât des eaux provoqué par une machine à laver défectueuse, un incendie parti d’un appartement : dans ces cas, l’assurance du copropriétaire responsable doit pouvoir indemniser les victimes.
Le choix du législateur a été de ne pas imposer une assurance multirisque habitation complète. Seule la garantie responsabilité civile est légalement exigée. En pratique, la plupart des contrats MRH ou PNO (propriétaire non occupant) incluent cette garantie, ce qui satisfait l’obligation. Un copropriétaire qui souscrirait uniquement une responsabilité civile isolée serait aussi en conformité, même si cette option reste rare sur le marché.
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Assurance MRH en copropriété : ce que la loi ALUR impose vraiment
Une confusion fréquente consiste à penser que la loi ALUR rend obligatoire l’assurance multirisque habitation dans son ensemble. Ce n’est pas le cas. La MRH protège à la fois les biens du souscripteur (mobilier, embellissements, équipements) et sa responsabilité civile. L’obligation légale ne porte que sur le second volet.
Cette distinction a des conséquences concrètes. Un copropriétaire qui ne souscrit pas de MRH complète prend le risque de ne pas être indemnisé pour ses propres pertes en cas de sinistre, mais il ne viole pas la loi tant qu’il dispose d’une couverture de responsabilité civile.
Le cas du propriétaire non occupant
Un copropriétaire bailleur (PNO) est soumis à la même obligation depuis la loi ALUR. Son locataire, de son côté, doit aussi être assuré en responsabilité civile vis-à-vis du bailleur (obligation qui existait déjà avant 2014). Les deux assurances coexistent et couvrent des périmètres différents.
Le copropriétaire PNO a intérêt à vérifier que son contrat couvre bien les risques liés à la location : défaut d’entretien, vice de construction dans le lot, recours du locataire ou des voisins. Un contrat d’assurance PNO standard répond à ces besoins.
Convention IRSI et assurance copropriétaire : l’articulation en cas de sinistre
L’obligation d’assurance posée par la loi ALUR prend une dimension très concrète quand un sinistre survient. Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immobiliers) organise la répartition des prises en charge entre assureurs.
Le principe : pour les sinistres dont le montant reste inférieur à 5 000 euros HT par lot lésé, un assureur dit « gestionnaire » est désigné selon des règles précises. Ce mécanisme réduit les délais d’indemnisation et limite les conflits entre compagnies. La convention a été révisée en juillet 2020 pour affiner certains critères.
Pour le copropriétaire, l’enjeu est simple. Sans assurance conforme à l’obligation ALUR, il se retrouve hors du circuit IRSI. Aucun assureur gestionnaire ne prendra en charge les dommages à sa place. Les victimes devront engager une action directe contre lui, avec des délais et des coûts bien supérieurs.
- Un copropriétaire assuré bénéficie du mécanisme IRSI qui accélère l’indemnisation en cas de dégât des eaux ou d’incendie.
- Un copropriétaire non assuré s’expose à une action en justice directe des voisins ou du syndicat des copropriétaires.
- Le syndicat des copropriétaires peut souscrire une assurance pour le compte d’un copropriétaire défaillant, mais le coût est alors répercuté sur ce dernier, majoré des frais de gestion.
Sanctions et recours du syndic face à un copropriétaire non assuré
La loi ALUR a prévu un dispositif de contrainte. Chaque année, le syndic peut demander à tous les copropriétaires de fournir une attestation d’assurance de responsabilité civile. En cas de défaut, le règlement de copropriété et la loi autorisent le syndicat des copropriétaires à souscrire une assurance pour le compte du copropriétaire récalcitrant.
Cette souscription d’office n’est pas une simple menace. Le coût du contrat est imputé au copropriétaire concerné, et le syndic peut le recouvrer comme une charge de copropriété classique, avec les mêmes outils (mise en demeure, injonction de payer).
Pas d’amende pénale, mais un risque financier réel
La loi ALUR n’a pas prévu de sanction pénale (amende, contravention) pour le copropriétaire non assuré. Le risque est exclusivement patrimonial : prise en charge intégrale des dommages sur ses fonds propres, frais de procédure, et éventuellement cotisation d’office majorée.
En assemblée générale, le sujet de l’assurance obligatoire des copropriétaires revient régulièrement, notamment dans les immeubles anciens où certains lots changent fréquemment de propriétaire. Le syndic a tout intérêt à systématiser la demande d’attestation pour éviter les situations de blocage lors d’un sinistre.
Assurance copropriété collective et assurance individuelle : deux niveaux distincts
L’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires pour l’immeuble (souvent une multirisque immeuble) couvre la responsabilité civile de la copropriété dans son ensemble et les parties communes. Elle ne remplace pas l’assurance individuelle de chaque copropriétaire pour son lot privatif.
- L’assurance de la copropriété couvre les sinistres ayant pour origine les parties communes (canalisation collective, toiture, façade).
- L’assurance individuelle du copropriétaire couvre les sinistres partant de son lot privatif vers les parties communes ou les lots voisins.
- Les deux contrats se complètent. L’absence de l’un ne compense pas la présence de l’autre.
Cette double couverture, collective et individuelle, forme le socle prévu par la loi de 1965 telle que modifiée par la loi ALUR. Un copropriétaire qui compte uniquement sur l’assurance de l’immeuble pour être protégé commet une erreur d’analyse qui peut lui coûter cher au premier sinistre.
