Le décret n°2015-981 fixe la liste des équipements qu’un logement meublé doit contenir pour être loué en tant que tel. La machine à laver n’y figure pas. Cette absence du texte réglementaire ne clôt pas le sujet pour autant, car la présence ou l’absence d’un lave-linge produit des effets concrets sur le bail, la fiscalité et la gestion locative.
Décret n°2015-981 : ce que le texte impose réellement au bailleur
Pour qu’un logement soit juridiquement qualifié de meublé, il doit permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. Le décret traduit ce principe en une liste limitative de onze catégories d’équipements :
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- Literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, table et sièges
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation à -6 °C minimum
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement
Le lave-linge, la télévision, le sèche-linge ou la cafetière n’apparaissent nulle part dans cette liste. Leur fourniture reste à la discrétion du propriétaire.
Un point mérite attention : un meublé incomplet peut être requalifié en location vide par un juge. La requalification entraîne l’application du bail de trois ans (au lieu d’un an), la perte du régime fiscal LMNP et le basculement hors du micro-BIC. Le risque ne porte donc pas sur le lave-linge, mais sur l’oubli d’un élément de la liste obligatoire.
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Machine à laver fournie : les obligations du propriétaire en gestion locative
Dès lors qu’un lave-linge figure dans l’inventaire du mobilier signé à l’entrée du locataire, il devient un équipement du logement. Le bailleur doit alors en assurer le remplacement en cas de vétusté ou de panne liée à l’usure normale.
Le locataire, de son côté, prend en charge l’entretien courant (nettoyage du filtre, détartrage, joints). La frontière entre entretien courant et vétusté génère des litiges fréquents. Pour les limiter, la description précise de l’appareil dans l’inventaire (marque, année, état) constitue la meilleure protection pour les deux parties.
Retrait d’un équipement en cours de bail
Un propriétaire ne peut pas retirer unilatéralement un équipement mentionné dans l’inventaire. Si le lave-linge tombe en panne et que le bailleur refuse de le remplacer, le locataire peut exiger la remise en état ou demander une réduction de loyer. La seule manière de supprimer l’appareil est d’attendre le renouvellement du bail et de modifier l’inventaire d’un commun accord.
Logement meublé sans lave-linge : conséquences sur la location
L’absence de lave-linge n’empêche pas la mise en location. Aucun locataire ne peut l’exiger sur la base du décret. En pratique, la question se pose autrement : un meublé sans machine à laver se loue moins facilement, surtout dans les marchés où l’offre de logements bien équipés se renforce.
Les gestionnaires locatifs constatent que les meublés complets attirent davantage de candidatures et réduisent les périodes de vacance. Sur les plateformes de location, le filtre « lave-linge » fait partie des critères les plus utilisés par les locataires en recherche active.
Le cas des petites surfaces
Dans un studio ou un T1, l’espace disponible limite parfois l’installation d’un appareil classique. Deux alternatives existent : le lave-linge compact (largeur réduite, capacité moindre) ou le lave-linge séchant qui combine deux fonctions en un seul appareil. Ces solutions représentent un coût supérieur à l’achat mais évitent de perdre un argument locatif sur un marché tendu.
DPE et interdiction de location : un facteur plus déterminant que le lave-linge
Depuis janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être mis en location, y compris en meublé. Cette interdiction change la donne bien plus profondément que la présence ou l’absence d’un équipement facultatif.
Certains bailleurs misaient sur un équipement haut de gamme (lave-linge, lave-vaisselle, écran plat) pour compenser un logement énergivore et justifier un loyer élevé. Cette stratégie ne fonctionne plus : sans DPE conforme, le logement ne peut tout simplement pas être proposé à la location.
Sur les marchés tendus, la combinaison d’une bonne performance énergétique et d’un équipement complet (incluant le lave-linge) crée une tension accrue sur ce segment. Les locataires disposent de moins de biens disponibles et se montrent plus sélectifs sur les prestations proposées.
Prioriser les travaux avant l’équipement
Pour un bailleur dont le logement est classé E ou F, investir dans l’isolation ou le système de chauffage reste plus urgent que l’achat d’un lave-linge. La conformité énergétique conditionne le droit de louer. L’équipement facultatif ne vient qu’après.
Inventaire du logement meublé : le document qui tranche les litiges
L’inventaire détaillé du mobilier, annexé au bail et signé par les deux parties, liste chaque équipement présent dans le logement avec son état. Ce document a une valeur juridique directe en cas de contestation.
Si le lave-linge y figure, le bailleur s’engage au maintien de l’appareil. S’il n’y figure pas, le locataire ne peut rien réclamer. La rédaction de l’inventaire détermine les droits et obligations de chaque partie sur les équipements facultatifs bien plus sûrement que n’importe quelle clause du bail.
Photographier chaque appareil avec sa plaque signalétique visible, noter la marque et l’année de fabrication, et consigner l’état de fonctionnement au moment de la remise des clés : ces trois réflexes suffisent à prévenir la majorité des désaccords lors de l’état des lieux de sortie.
La machine à laver reste un choix du propriétaire, pas une obligation légale. Le vrai levier réside dans l’inventaire : un document bien rédigé protège le bailleur comme le locataire, quel que soit l’équipement fourni.
