Le taux d’un crédit immobilier dépend de la durée choisie : en août 2026, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relevait un taux moyen de 3,14 % sur 15 ans, de 3,27 % sur 20 ans et de 3,35 % sur 25 ans. L’offre réelle s’écarte de ces moyennes de quelques dixièmes de point selon le profil de l’emprunteur, son apport et la banque consultée.
Taux moyens d’un crédit immobilier par durée en 2026
Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA portent sur les taux nominaux, hors assurance et hors coût des sûretés. Pour l’ensemble des crédits, la moyenne est de 3,31 % en août 2026.
En décembre 2025, les mêmes relevés donnaient 3,09 % sur 15 ans, 3,17 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans. Les taux ont donc remonté d’environ 5 à 10 centièmes de point en huit mois, sans changement brutal.
La durée moyenne des prêts accordés atteint 252 mois en août 2026, soit 21 ans : la majorité des emprunteurs se situe entre les deux paliers de 20 et 25 ans.
Durée du prêt : effet sur le taux et sur le coût total
Plus la durée est longue, plus la banque immobilise son capital et plus le taux est élevé. L’écart entre 15 et 25 ans est de 21 centièmes de point en août 2026, ce qui paraît faible. Le coût total, lui, change nettement.
Pour emprunter 200 000€ aux taux moyens d’août 2026 (hors assurance), le calcul donne :
- sur 15 ans à 3,14 % : une mensualité d’environ 1 395€ et 51 000€ d’intérêts ;
- sur 20 ans à 3,27 % : environ 1 136€ par mois et 72 700€ d’intérêts ;
- sur 25 ans à 3,35 % : environ 985€ par mois et 95 600€ d’intérêts.
Allonger la durée allège donc la mensualité de 410€ entre 15 et 25 ans, mais ajoute près de 45 000€ d’intérêts. Ce poids du crédit pèse dans la décision d’acheter, comme le détaille l’analyse de l’intérêt d’investir dans la pierre.
Ce qui fait varier votre taux par rapport à la moyenne
La banque note d’abord la solidité du dossier : un apport conséquent, des revenus stables et un emploi en CDI abaissent le risque, donc le taux. Le taux d’endettement compte aussi, car le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre la part des revenus consacrée au crédit et la durée maximale.
La politique commerciale de l’établissement joue encore : une banque qui cherche à gagner des clients propose un meilleur taux si vous domiciliez vos revenus chez elle. Dans le neuf, une durée plus longue reste possible grâce au différé, dont le fonctionnement est expliqué pour le remboursement d’un prêt en VEFA.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure : quel chiffre comparer
Le taux nominal ne mesure que le coût des intérêts. Le TAEG ajoute l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie : c’est lui qu’il faut comparer entre deux offres, avec le coût total du crédit.
Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, fixé chaque trimestre. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est de 4,09 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans, d’après le Journal officiel du 26 septembre 2026. Une banque ne peut pas accorder un prêt au-delà de ces seuils.
Taux fixe, variable ou capé : quel type de taux choisir
Le taux fixe reste la norme en France : la mensualité ne bouge pas jusqu’au dernier remboursement. Le taux variable, dont le plafond d’usure atteint 5,52 % ce trimestre, fait évoluer la mensualité avec l’indice de référence.
Le taux capé fixe une limite à la hausse ou à la baisse. Il se justifie surtout pour un projet de revente à court terme. Pour un prêt dont les échéances s’adaptent, voir aussi le taux fixe modulable.
Comment obtenir un taux inférieur au barème
Un apport d’au moins 10 % du prix, des comptes sans découvert sur les derniers mois et une mise en concurrence de plusieurs banques ou d’un courtier sont les leviers les plus efficaces. Chaque demande doit porter sur le même montant et la même durée pour que les offres se comparent.
L’assurance emprunteur pèse lourd dans le TAEG. Depuis la loi Lemoine, il est possible de changer d’assurance à tout moment, et une délégation d’assurance diminue souvent le coût total du crédit.
Si les taux baissent après la signature, la renégociation devient possible. Elle suppose de vérifier les pénalités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi. Les perspectives de baisse sont analysées dans l’évolution attendue des taux.
Avant de signer, comparez les TAEG de trois offres sur la même durée et vérifiez le coût total des intérêts. Un écart de 0,20 point sur 20 ans représente plusieurs milliers d’euros sur 200 000€ empruntés.
