Un propriétaire reçoit en octobre un avis de taxe d’habitation alors qu’il pensait en être débarrassé depuis la réforme. La situation est fréquente, et elle concerne un type de bien précis : la taxe d’habitation reste due sur les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie cette taxe sur sa résidence principale, quel que soit son niveau de revenus. La suppression est totale et définitive sur ce point.
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En 2026, on parle officiellement de la « taxe d’habitation sur les résidences secondaires » (THRS). Et son périmètre s’est élargi ces dernières années, notamment sous l’effet de la loi Le Meur et des délibérations communales en zones tendues.
THRS en 2026 : qui reçoit encore un avis d’imposition
La situation fiscale est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. Un logement meublé, disponible ou occupé à cette date, génère une taxe d’habitation pour l’ensemble de l’année. Peu importe qu’il soit loué en saison ou inoccupé le reste du temps : c’est la disposition du bien à cette date qui compte.
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Les redevables de la THRS en 2026 sont les suivants :
- Les propriétaires ou usufruitiers d’un logement meublé qui n’est pas leur résidence principale (maison de vacances, appartement en station, pied-à-terre en ville)
- Les locataires à l’année d’une résidence secondaire meublée, qui reçoivent directement l’avis à leur nom
- Les propriétaires de logements mis en location saisonnière (type Airbnb), dès lors que le bien est meublé et disponible au 1er janvier
- Les personnes disposant d’un logement de fonction qui conservent un autre bien, celui-ci étant alors considéré comme résidence secondaire
Un locataire saisonnier (quelques semaines en été, par exemple) n’est pas redevable. Seul celui qui dispose du logement au 1er janvier paie la taxe.
Surtaxe en zone tendue : la pression fiscale qui s’accélère
On lit souvent que les communes peuvent appliquer une majoration « jusqu’à 60 % » sur la THRS en zone tendue. Ce que les articles concurrents détaillent rarement, c’est l’ampleur du phénomène sur le terrain.
En 2023, 1 136 communes entraient dans le champ de la taxe annuelle sur les logements vacants. En 2025, ce chiffre est passé à 3 690 communes. Parmi elles, 44 % ont décidé d’instaurer une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. On ne parle plus d’un dispositif marginal réservé à Paris ou Nice.
Des communes moyennes, parfois des stations balnéaires ou de montagne, activent désormais ce levier. Pour un propriétaire qui loue en saisonnier dans une ville classée zone tendue, la facture combine la THRS de base et la surtaxe communale. Le montant peut varier fortement d’une commune à l’autre, car chaque conseil municipal fixe librement le taux de majoration dans la limite légale.
Location saisonnière et loi Le Meur : un cumul de contraintes
Depuis 2025, la loi Le Meur renforce les restrictions sur les meublés de tourisme dans les communes qui choisissent de l’appliquer : quotas, limitation à 90 jours, obligation de changement d’usage. Les propriétaires de résidences secondaires en location courte durée subissent donc une double pression, fiscale avec la surtaxe THRS et réglementaire avec les restrictions locales.
Les retours varient sur ce point selon les communes, car toutes n’ont pas activé les mêmes leviers. Il faut vérifier la délibération de sa commune pour connaître précisément le taux de majoration appliqué et les éventuelles restrictions sur la location saisonnière.
Déclaration d’occupation des logements : l’obligation à ne pas oublier
Depuis 2023, tout propriétaire d’un local d’habitation doit effectuer une déclaration d’occupation auprès des services fiscaux. Cette obligation concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires et les logements vacants.
La déclaration doit être réalisée ou mise à jour avant le 1er juillet en cas de changement de situation : nouveau locataire, passage de résidence principale à secondaire, logement devenu vacant. On la remplit sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr.
Une déclaration erronée ou absente peut entraîner un avis de taxe d’habitation injustifié. C’est la cause la plus fréquente des mauvaises surprises : un bien déclaré comme résidence secondaire alors qu’il est la résidence principale de l’occupant, ou un logement signalé comme meublé alors qu’il est vide.
Contester un avis reçu à tort
Si un avis de THRS arrive alors que le logement est la résidence principale du contribuable, la réclamation se fait depuis la messagerie sécurisée de l’espace particulier sur impots.gouv.fr. Il faut fournir les justificatifs d’occupation (factures d’énergie, attestation d’assurance habitation, avis d’imposition sur le revenu mentionnant l’adresse).
Un propriétaire qui vend son bien avant le 1er janvier n’est pas redevable pour l’année suivante. En revanche, celui qui vend en cours d’année reste redevable pour l’année entière, puisque la situation s’apprécie au 1er janvier.
Exonérations de taxe d’habitation sur résidences secondaires : les cas limités
Les exonérations de THRS sont bien plus rares que celles qui existaient sur la résidence principale. On peut toutefois en bénéficier dans des situations précises :
- Les personnes contraintes de quitter leur résidence principale pour entrer en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée, à condition que l’ancien logement reste inoccupé
- Les contribuables qui justifient d’une obligation professionnelle de résider dans un lieu différent de leur logement principal, sous réserve d’acceptation par l’administration fiscale
- Les logements situés dans des zones de revitalisation rurale, selon les délibérations locales
En dehors de ces cas, aucune condition de revenus ne permet d’être exonéré de la THRS. C’est une différence notable avec l’ancienne taxe d’habitation sur la résidence principale, qui prévoyait des abattements pour revenus modestes.
Le calendrier de paiement reste fixé en fin d’année. L’avis est généralement disponible en ligne courant octobre, avec une date limite de paiement en novembre ou décembre selon le mode de règlement choisi. La mensualisation reste possible pour lisser la charge sur l’année.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, la taxe d’habitation n’a pas disparu. Elle s’est recentrée, durcie dans les zones tendues, et s’accompagne désormais d’obligations déclaratives qu’on ne peut plus ignorer.
